Wenn eine Immobilie veräußert werden soll, dann spielt ihr Wert dabei natürlich eine wichtige Rolle. Doch kommt es dazu, das eigene Haus schätzen lassen zu müssen, tauchen bei vielen Immobilienbesitzern große Fragezeichen auf.
In Fachkreisen wird in diesem Zusammenhang die Bezeichnung des Verkehrswertes einer Immobilie verwendet. Doch, was bedeutet der Verkehrswert einer Immobilie überhaupt und auf welchem Weg kann dieser bestimmt werden? Der folgende Artikel liefert die Antworten.
Der Verkehrswert einer Immobilie
Im ersten Moment hört sich die Bezeichnung Verkehrswert vielleicht ein wenig kompliziert an, allerdings beschreibt er lediglich den realistischen Wert, der für eine Immobilie bei einem Verkauf innerhalb des geordneten Geschäftsverkehrs verlangt werden kann. Synonym für den Begriff des Verkehrswerts werden auch andere Bezeichnungen verwendet, wie beispielsweise Marktwert, Sachwert oder Jedermannswert.
Um festzulegen, welcher Preis für eine Immobilie voraussichtlich bei einem Verkauf am freien Markt realisiert werden kann, wird der Verkehrswert ermittelt. Er bezieht sich immer auf den Zeitpunkt der Wertermittlung. Immobilienbesitzer, die wissen möchten, wie viel ihr Haus oder ihre Wohnung wert ist, müssen also den Verkehrswert kennen.
Der Verkehrswert bezieht sich immer nur auf den Preis am freien Markt. Das bedeutet, dass Marktteilnehmer bei ihrem Kauf in ihrer Entscheidungsfindung frei sind und sich alle am Kauf beteiligen können.
Warum wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Wenn der Verkauf einer Immobilie ansteht, sollte der Markt- beziehungsweise der Verkehrswert auf einer neutralen Basis ermittelt werden. Der Wert, der bei dieser Preisermittlung definiert wird, liefert Aufschluss darüber, welchen Verkaufspreis Immobilienbesitzer bei einem Verkauf veranschlagen können.
Es ist allerdings auch möglich, dass eine Bestimmung des Verkehrswertes nötig wird, wenn es zu Erbstreitigkeiten oder einer Scheidung zwischen zwei Ehepartnern kommt. So kann der Immobilienwert stets korrekt benannt werden.
Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie
Es gibt keine feststehende Formel, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie korrekt und neutral einzuschätzen. Dabei müssen zahlreiche Faktoren mit einbezogen werden, die für jeden einzelnen Fall individuell betrachtet werden müssen. Das Verfahren, das genutzt wird, um den Verkehrswert einer Immobilie festzulegen, wird als Verkehrswertermittlung bezeichnet. Geregelt wird dieses Verfahren wird durch die Wertermittlungsverordnung, in welcher jegliche Kriterien einbezogen sind. Schwankungen bei dem Verkehrswert sind also möglich, je nach dem, welches Verfahren zur Wertermittlung genutzt wird.
Wodurch wird der Verkehrswert bestimmt?
Welcher Verkaufspreis für eine Immobilie auf dem freien Markt realisiert werden kann, hängt von dem Angebot und der Nachfrage zum Zeitpunkt des Verkaufs ab. Je größer das Angebot an ähnlichen Immobilien auf dem Markt ist, desto geringer fällt der Marktwert aus und andersherum. Besonders entscheidend, wenn es darum geht, den Verkehrswert zu ermitteln, ist auch die Lage des Objekts.
Der Bodenrichtwert gibt Aufschluss darüber, wie attraktiv die Lage ist, in der sich ein Haus oder eine Wohnung befindet. Um den Bodenrichtwert zu bestimmen, werden die erzielten Preise von vergleichbaren Grundstücken analysiert und daraus der Wert entsprechend ermittelt. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes spielt ebenfalls der Gebäudewert eine Rolle, sowie die Arten, wie die Immobilie möglicherweise genutzt werden kann.
Handelt es sich um ein Objekt, welches vermietet ist, wird ebenfalls berücksichtigt, wie hoch die Mieteinnahmen ausfallen können und welche Kosten für die Instandhaltung berücksichtigt werden müssen. Wenn keine Kappungsgrenze oder Mietpreisbremsen zu beachten und der Mietpreisspiegel auf einem hohen Niveau liegt, können solche Einnahmen recht hoch ausfallen, wodurch sich ebenfalls der Verkehrswert der Immobilie erhöht.
Die folgenden zusätzlichen Kriterien haben auf den zu erwartenden Verkehrswert ebenfalls Einfluss:
- Die Ausstattung der Immobilie
- Die energetische Qualität der Immobilie
- Der Zustand der Immobilie
- Die Nutz- und Wohnfläche
- Das Baujahr der Immobilie
Der Verkehrswert fällt grundsätzlich umso höher aus, je besser der Zustand, die Lage und die Ausstattung ist. Auch die Infrastruktur um die Immobilie herum sowie die erwarteten Einnahmen aus Mietverhältnissen, beeinflussen den Verkehrswert.
Der Ablauf der Verkehrswertermittlung
Um den Verkehrswert einer Immobilie professionell zu ermitteln, sollten Immobilienbesitzer unbedingt die Dienstleistung eines Fachmannes in Anspruch nehmen. Ein zuverlässiges Ergebnis kann nur durch die langjährige Erfahrung und das Fachwissen eines Gutachters erzielt werden. So erhält der Verkäufer einer Immobilie einen konkreten Anhaltspunkt, um den Angebotspreis seiner Immobilie festzulegen.
Wird ein zuverlässiger und erfahrener Gutachter mit der Einschätzung des Marktwertes für eine Immobilie beauftragt, findet zunächst eine Abstimmung mit dem Verkäufer darüber statt, welcher Grund für die Bestimmung des Verkehrswertes vorliegt. Dadurch wird nämlich bestimmt, welchen Umfang seine Tätigkeiten umfassen.
Wenn es lediglich um den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung geht, kann es oft schon ausreichen, dass der Verkehrswert kurzgefasst eingeschätzt wird. Ist der Beauftragungsgrund allerdings eine Erbstreitigkeit oder eine Scheidung, dann ist es nötig, dass eine schriftliche Dokumentation des Verkehrswertes beziehungsweise ein Verkehrswertgutachten angefertigt wird. Dieses muss auch bei einer Prüfung durch ein Gericht Bestand haben.
Nach der Festlegung, vor welchem Hintergrund die Verkehrswertbestimmung stattfindet, wird die Immobilie durch den Gutachter besichtigt. Dieser hält anhand von unterschiedlichen Kriterien fest, wodurch der Immobilienwert erhöht wird, wie beispielsweise durch einen vorhandenen Aufzug, eine Garage oder einen Keller, und wodurch dieser gemindert wird, wie beispielsweise durch den dringenden Bedarf einer Renovierung oder eine schlechte Dämmung. Im Anschluss kann der Wert der Immobilie so bestimmt werden.
Die Besichtigung der Immobilie ist allerdings alleine noch nicht ausreichend. Dem Gutachter müssen ebenfalls unterschiedliche Dokumente, die zu dem Objekt gehören, zur Verfügung gestellt werden. Daher sollten Immobilienbesitzer schon vor der Beauftragung eines Gutachters alle nötigen Unterlagen und Dokumente anfordern beziehungsweise zusammenstellen. Zu diesen Dokumenten gehören:
- Eventuelle Nachweise über energetische Sanierungen
- Berechnung der Wohnfläche
- Flurkarte und Lageplan
- Energieausweis der Immobilie
- Auszug aus dem Grundbuch
- Grundrisse
- Baulasten bezüglich Wegerechten oder Wohnrechten
Handelt es sich um ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung, sind zusätzlich die folgenden Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswertes notwendig:
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan
- Wohngeldabrechnung
- Teilungserklärung
Außerdem werden bei vermieteten Objekten die folgenden Nachweise nötig:
- Letzte Abrechnungen der Nebenkosten
- Bewirtschaftungskosten
- Aufstellungen über die Mieteinnahmen
- Mietverträge
Wenn alle genannten Dokumente vorliegen und eine detaillierte Besichtigung des Objektes stattgefunden hat, ist der Gutachter in der Lage, einen Verkehrswert für die Immobilie festzulegen.
Die unterschiedlichen Verfahren der Verkehrswertermittlung
Es gibt unterschiedliche Verfahren, die ein Gutachter anwenden kann, um den Verkehrswert eines Objektes zu ermitteln. Welches der Verfahren zur Wertermittlung genutzt wird, hängt von dem Hintergrund und der Immobilie an sich ab. Es kann auch möglich sein, unterschiedliche Verfahren bei einer Immobilie anzuwenden und den Verkehrswert aus einem Mittelwert der Ergebnisse der unterschiedlichen Verfahren zu bestimmen. Um den Verkehrswert eines Objektes zu ermitteln, stehen generell drei Verfahren zur Auswahl.
Das Vergleichswertverfahren
Wenn der Eigentümer seine Immobilie selbst bewohnt, wird normalerweise das Vergleichswertverfahren genutzt, um die Bestimmung des Marktwertes vorzunehmen. Der Gutachter analysiert dabei die Preise, die im gleichen Zeitraum für Immobilien in ähnlichen Lagen und einem ähnlichen Zustand mit ähnlichem Standard erzielt wurden. Die erzielten Verkaufspreise für diese Vergleichsimmobilien entnimmt der Gutachter der Kaufpreissammlung, die von dem lokalen Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt wird.
Das Ertragswertverfahren
Handelt es sich um eine Immobilie, die gewerbliche genutzt oder vermietet wird, wird sich oft dem Ertragswertverfahren bedient. Dabei wird der Ertragswert des Gebäudes durch den Gutachter ermittelt. Der Ertragswert setzt sich aus den Mieteinahmen und den nötigen Kosten für die Instandhaltung zusammen. Besonders bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens sollte der Gutachter über eine entsprechende fachliche Expertise und einen großen Erfahrungsschatz verfügen. Der Verkehrswert könnte beispielsweise wegen sehr hohen Mieteinnahmen pro Monat fälschlicherweise sehr hoch ausfallen, weil Risiken, wie beispielsweise ein drohender Leerstand, nicht in die Berechnungen einbezogen wurden.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kann bei Objekten, die selbst bewohnt oder vermietet sind, wie auch bei aktuell nicht vermieteten Objekten angewandt werden. Im Zuge des Sachwertverfahrens wird im ersten Schritt der Sachwert für das Gebäude festgelegt. Dies geschieht, indem die Kosten einer altersbedingten Minderung des Wertes von den Kosten, die für einen vergleichbaren Neubau zu veranschlagen wären, abgezogen werden. Der Verkehrswert der Immobilie ergibt sich dann aus einer Addition des Sachwertes mit dem Bodenwert.
Natürlich können die Meinungen von Gutachtern sich voneinander unterscheiden, wenn es um die Einschätzung des Verkehrswertes einer Immobilie geht. Die Wahl des Gutachters spielt für den Immobilienbesitzer also eine wichtige Rolle. Die Ergebnisse von zwei unterschiedlichen Gutachtern können sich wegen der durchaus gegebenen Interpretationsmöglichkeiten immens voneinander unterscheiden. Empfehlungen aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis sind daher ein gutes Mittel, um einen kompetenten Gutachter, welcher zufriedenstellende Ergebnisse liefert, zu finden.
Der Unterschied zwischen Marktpreis und Verkehrswert
Im Alltag werden die Begriffe des Marktpreises und den Verkehrswert oft als Synonyme genutzt. Allerdings beschreiben die Bezeichnungen nicht exakt das selbe. Die voraussichtlich zu erzielende Verkaufssumme einer Immobilie entspricht dem Verkehrswert. Die tatsächliche Summe, die ein Käufer an den Verkäufer zahlt, wenn es zu dem Verkauf kommt, entspricht dem Marktpreis. Daher ist der Marktpreis der konkrete Wert, der Verkehrswert der Immobilie hingegen nur ein theoretischer. In der Regel unterscheiden sich die beiden Werte allerdings nicht allzu stark voneinander.
Jedoch gibt es Situationen, in denen der Verkehrswert von dem Marktpreis stark abweichen kann. Beispielsweise ist das der Fall, wenn eine bestimmte Eigenschaft bei der Immobilie vorliegt, welche den Wert im Zuge der Verkehrswertermittlung nicht signifikant erhöht, allerdings der Käufer bereit ist, für diese Eigenschaft wesentlich mehr zu bezahlen. Dies kann zum Beispiel eintreffen, wenn die Immobilie in der Vergangenheit von einer berühmten Persönlichkeit bewohnt wurde und der Käufer ein großer Fan ist.
Der Marktpreis für eine Immobilie kann allerdings durchaus auch stark unter dem veranschlagten Verkehrswert liegen. Denkbar ist dies zum Beispiel dann, wenn nur eine kleine Gruppe an Interessenten Zugang zu dem Angebot erhält und die Immobilie somit nicht auf dem freien Markt veräußert wird. Für Zwangsversteigerung gilt dies ebenfalls. In Zwangsversteigerungsverfahren wird die Hürde für die Einstiegsangebote in der Regel bewusst sehr niedrig gewählt, damit die Immobilie auf jeden Fall verkauft wird. Oft beträgt der erzielte Preis dann nur rund 50 Prozent des eigentlichen Verkehrswertes.
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