Hauskauf Finanzierung: Tipps, mit/ohne Eigenkapital
Die Art der Finanzierung des Hauses ist sollte sinnvoll gewählt werden. Foto: AlexanderStein/pixabay.com

Wie ist der Hauskauf sinnvoller: mit oder ohne Eigenkapital? Baufinanzierer und Verbraucherschützer raten Immobilienkäufern, zwischen 20 und 30 Prozent an Eigenkapital vorzuhalten. Immer mehr Hausherren bevorzugen aber die Vollfinanzierung. Inzwischen wird die gesamte Finanzierung sogar inklusive der Erwerbsnebenkosten gewährt. Gibt es einen „Königsweg“?

Verlockend: Der Haus- oder Wohnungskauf ohne Eigenkapital

Warum warten, bis die Lebensversicherungen Früchte tragen? Wer seine Traumimmobilie gefunden hat, möchte eventuell schnell zugreifen, bevor dies andere tun. Banken und Baufinanzierer bestanden lange auf einer mindestens 20-prozentigen Eigenkapitaldecke als Grundlage der Finanzierung. Mittlerweile gewähren sie Immobilienfinanzierungen auch ohne Eigenkapital. Entspricht die gewährte Kreditsumme dem Kaufpreis des Objekts, beim Hausbau den Grundstücks-, Erschließungs- und Baukosten, so spricht man von einer Nettofinanzierung.

Umfasst der Kredit auch die Erwerbsnebenkosten wie die Notars- und Umschreibungsgebühren sowie die Maklercourtage, spricht man bei der Vollfinanzierung von Bruttofinanzierung. Gewährt wird die Vollfinanzierung nur Kreditnehmern mit solidem, sicherem und nachhaltigem Einkommen. Banken und Baufinanzierer sichern dadurch die fälligen Tilgungsraten ab. Auch die Bonität des Kreditantragstellers muss einwandfrei sein. Die Chance, eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten, hängt außerdem vom Kaufobjekt ab. Das finanzierte Wunschobjekt sollte nicht baufällig sein oder sich in schlechten beziehungsweise unbegehrten Wohnlagen befinden. Sonst hat die Bank beim Ausbleiben der Zahlungen keine Chance, es wieder zu veräußern.

Wann lohnt sich die Vollfinanzierung der Immobilie?

Antragstellern mit gutem, solidem Einkommen werden in der derzeitigen Niedrigzinsphase zinsgünstige Volldarlehen angeboten. Allerdings verlangen einige Banken dafür Risikoaufschläge. Dies gilt insbesondere für die Bruttofinanzierung, bei der die Grunderwerbssteuer, die Notars- und Maklerkosten mitfinanziert werden. Wer die Finanzierung plant, sollte deshalb frühzeitig die Bruttokosten inklusive der Erwerbsnebenkosten ermitteln und Kreditvergleiche anstellen. Wie lang ist die Kreditlaufzeit? Wie hoch sind die geforderten Zinsen und die veranschlagten monatlichen Tilgungssätze?

Gibt es eine Sollzinsbindungsfrist, und wie lange gilt diese? Hilfreich sind Sondertilgungen, also die Möglichkeit der außerplanmäßigen Tilgung durch zusätzliche Einzahlungen. Sondertilgungen verringern erheblich die Kreditsumme, in manchen Fällen auch die Kreditlaufzeit. Allerdings müssen sie vertraglich von Anfang an vereinbart werden. Durch sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen sichern sich viele Kreditinstitute gegen die vorzeitige Verkürzung der Kreditlaufzeit durch Sonderzahlungen ab. Wer plant, die Laufzeit durch das Zuschießen größerer Einmalzahlungen zu verkürzen, sei es aus fälligen Bausparverträgen oder einer Erbschaft, sollte deshalb auf einem Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung bestehen. Online-Tilgungsrechner verschaffen einen Überblick über zu erwartende Zins- und Tilgungskosten bei der Finanzierung.

Für wen lohnt sich das Zuschießen von Eigenkapital?

Freiberufler und Selbstständige sollten sich gut überlegen, ob sie den Haus- oder Wohnungskauf ohne Eigenkapital planen. Sofern sie überhaupt kreditwürdig sind, werden ihnen häufig schlechtere Konditionen angeboten. Werden Bauherren mit festem Anstellungsverhältnis Baufinanzierungen ab 1,0 Prozent effektivem Jahreszins angeboten, zahlen Selbstständige für den gleichen Kredit meist mehr über 2 Prozent mehr. Je höher die Eigenkapitalquote, desto sicherer und zinsgünstiger sind die Darlehensangebote für Freiberufler beim Hauskauf. Wer zwischen 30 und 40 Prozent Eigenkapital zuschießt, spart beim Baukredit mindestens 1 Prozent Zinsen. Die Zinskosten und die Laufzeit bis zur Volltilgung verringern sich enorm. Letzteres gilt natürlich auch für Antragsteller mit Gehalt.

Ohne Eigenkapital erhalten viele Selbstständige gar kein Baudarlehen, andere nur mit kurzen Laufzeiten und extrem hohen Tilgungsraten. Im Gegenzug werden Freiberuflern meist großzügige Sondertilgungsmöglichkeiten eingeräumt. Immer jedoch ist die Kreditbewilligung an Selbstständige mit hohen Anforderungen verbunden. Neben der positiven Schufa-Auskunft muss oft eine mindestens 2-jährige Geschäftstätigkeit vorgewiesen werden, häufig auch ein Geschäftsplan und positive Bilanzen. Viele Banken erwarten zusätzlich die Übereignung von Sicherheiten wie Lebensversicherungen, Kfz-Briefe oder die Eintragung von einer Grundschuld auf vorhandenes Wohneigentum.

Baufinanzierung mit oder ohne Eigenkapital?

Welche Finanzierungsform beim Hauskauf günstiger ist, lässt sich online bereits in der Planungsphase errechnen. Auch die „Muskelhypothek“, die geplante Eigenleistung beim Hausbau, lässt sich dabei hereinrechnen. Online-Wohnungssuchportale bieten ebenso Beispielrechner an wie Banken, Finanzdienstleister und Fachzeitschriften.