Bei dem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks kann in der Regel nicht auf die Aufnahme eines hohen Kredites verzichtet werden. Die hohen Finanzierungskosten sind in einigen Fällen zum Teil jedoch von der Steuer absetzbar.
Entscheidend ist dabei allerdings vor allem die Frage, ob der Immobilienerwerb einen privaten oder einen betrieblichen Hintergrund hat. Der folgende Artikel erklärt, welche Kosten, die mit dem Hauskauf oder dem Erwerb eines Grundstücks verbunden sind, im Rahmen der Steuererklärung geltend gemacht werden können und auf welche weit verbreiteten Fallstricke dabei zu achten ist.
Privater Immobilienerwerb: Diese Kosten können von der Steuer abgesetzt werden
Wird eine private Eigentumswohnung oder ein Haus vermietet, sind die Kosten für die Finanzierung im Bereich der Werbungskosten im Zuge der Steuererklärung absetzbar. Sie zählen dabei zu Einkünften aus Verpachtung oder Vermietung.
Sind die Finanzierungskosten allerdings nur mit einer Wohnung verbunden, die privat genutzt wird, ist ein steuerliches Absetzen dieser nicht möglich.
Die Fünf-Jahres-Frist berücksichtigen
Sollte die Laufzeit des Kredites, für welchen die entsprechenden Gebühren anfallen, eine Laufzeit von höchstens fünf Jahren aufweisen oder das Darlehen länger als fünf Jahre laufen, jedoch marktübliche Gebühren vorsehen, ist es möglich, die Kosten in Form von Werbungskosten im jeweiligen Zahlungsjahr bei der Erstellung der Steuererklärung geltend zu machen.
Eine Marktüblichkeit der Gebühren liegt in der Regel dann vor, wenn es sich um einen Kredit mit einem Zeitraum der Zinsfestschreibung von mindestens fünf Jahren handelt und für diesen ein Damnum von bis zu fünf Prozent festgelegt wurde.
Liegt jedoch ein Disagio vor, welches nicht marktüblich ist, gilt die Anwendung des Paragrafen 11 Abs. 2 Satz 3 EStG. Diese Regelung besagt, dass die jeweiligen Aufwendungen auf die Darlehenslaufzeit gleichmäßig verteilt werden müssen.
Erwerb eines unbebauten Grundstückes – Das ist steuerlich zu beachten
Wird ein unbebautes Grundstück erworben und die damit verbundenen Kosten in Form eines Kredites finanziert, können die anfallenden Aufwenden nur dann im Zuge der Steuererklärung geltend gemacht werden, wenn es sich um ein Mietwohngrundstück handelt. Daneben muss sich eine konkrete Absicht zum anschließenden Immobilienbau auf dem Grundstück erkennen lassen.
Steuerliche Regelungen für die Vorfälligkeitsentschädigung
Kommt es zu der vorzeitigen Kündigung des Immobilienkredites, beispielsweise, weil eine Umfinanzierung vorgenommen wird, verlangen die Banken in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Steuerlich abgesetzt werden können diese Kosten ebenfalls unter der Kategorie der Werbungskosten – allerdings nur dann, wenn sich der jeweilige Kredit auf ein Mietwohngrundstück bezieht.
Sollte die Schuld, die sich aus dem aufgenommenen Darlehen ergibt, frühzeitig abgelöst werden, damit ein lastenfreier Verkauf einer bisher vermieteten Immobilie möglich ist, ist der Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung in Form der Werbungskosten allerdings nicht erlaubt.
Die Vorfälligkeitsentschädigung kann ebenfalls zu den Kosten für die Finanzierung eines neuen Mietobjektes gerechnet werden – zumindest zu einem bestimmten Anteil. Dies ist allerdings nur der Fall, wenn der Restkaufpreis nach der Tilgung des Darlehens tatsächlich dazu verwendet wird, dieses Objekt zu finanzieren.
Kommt es zu dem Verkauf einer Immobilie, die in der Vergangenheit fremdfinanziert wurde, und der jeweilige Erlös ihres Verkaufes anteilig genutzt wird, um eine andere Immobilie mithilfe des bisherigen Darlehens zu erwerben, ist es sogar möglich, die Schuldzinsen, die mit der Finanzierung einhergehen, als Werbungskosten vollständig im Zuge der Steuererklärung geltend zu machen.
Wird geschickt vorgegangen, besteht außerdem die Chance, Zinsaufwendungen in die jeweiligen Bereiche zu verlagern, in denen eine vorteilhafte Berücksichtigung bei der Steuererklärung möglich ist.
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