Ob beim Hausbau, Haus- oder Wohnungskauf: Die Nebenkosten wie Notars- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer und Maklercourtage gehören zum Immobilienerwerb. Zudem muss die Finanzierung der Immobilie abgesichert sein samt Tilgungsraten und Zinsen. Projekt- und Gutachterkosten, Gemeindesteuern, Betriebskosten und Sanierungsrücklagen: Es kommt noch mehr auf den Hausbauer, den Haus- oder Wohnungskäufer zu. Wer clever ist, kann allerdings einige Nebenkosten sparen …
Der Traum vom Haus oder der eigenen Wohnung ist mit Zusatzkosten verbunden
Wer sich den Traum vom Haus erfüllen will, kommt an den Notarkosten ebenso wenig vorbei wie an der Grunderwerbssteuer, den Umschreibungs- und Maklerkosten. Der Erwerb von Häusern, Wohnungen und Grundstücken muss notariell beurkundet werden. Beim Amtsgericht wird der Notar zunächst die Käuferauflassung beantragen. Nach Zahlung des Kaufpreises und, bei Wohnungen, dem Vorliegen der Miteigentümerzustimmung, wird dann die Eigentumsumschreibung beantragt. Ist die Grunderwerbssteuer entrichtet, liegt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vor. Sie ist Voraussetzung für den Grundbucheintrag, der ebenfalls kostenpflichtig ist. Hinzu kommen, je nach Kaufobjekt, die Kosten der Maklercourtage.
Befindet sich die Immobilie im Sanierungsgebiet, kann die zuständige Gemeinde Hauskäufer zur Beteiligung an den Sanierungskosten für Straßen und Einrichtungen der örtlichen Infrastruktur verpflichten. Schließlich fallen beim Hausbau, außer bei Eigenkapitalfinanzierung, die Tilgungskosten und Darlehenszinsen an. Diese sind häufig nicht als Nebenkostenausgewiesen, seriöse Makler weisen aber darauf hin, da ihre Courtage ja vom erfolgreichen Geschäftsabschluss abhängt.
Wie hoch sind welche Immobilienerwerbs-Nebenkosten?
Zwischen 12 und 15 Prozent feste Nebenkosten müssen Hausbauer und Wohnungskäufer beim Erwerb einplanen. Die Notars- und Grundstücksumschreibungskosten betragen zwischen 1,5 und 2,5 Prozent des Kaufpreises. Dem Erwerb folgt unmittelbar die Finanzamtsrechnung über die Grunderwerbssteuer. Diese beträgt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Maklerprovision beim Hauskauf bemisst sich nach ortsüblichen Sätzen. Sie kann zwischen 4,76 und 7,14 Prozent betragen, ausschlaggebend sind die vertraglichen Konditionen.
Wer baut, zahlt, sofern das Grundstück noch kein Bauland war, 90 Prozent der örtlichen Erschließungskosten für Kanalisation, Abwasser, Wasser, Strom, Gas und Telefon. Diese betragen je nach Grundstückslage und Größe für ein Eigenheim zwischen 4.000,– und 7.000,– Euro.. Auch die Baukosten bergen Zusatzkosten: Ausgaben für nicht im Bauvertrag inkludierte Gewerke und vereinbarte Eigenleistungen. Wer Bestandsbauten erwirbt, muss mit einer Strang-, Fassaden- oder Dachsanierung rechnen. In beiden Fällen sollten Bauherren einen Gutachter herbeiziehen, der die Bausubstanz und das Bauvorhaben überprüft. Ein Baugutachten rechnet sich in jedem Fall, da es das Bauprojekt durchprüft und den Käufer auf versteckte Mängel und Kostenfallen hinweist.
Welche Folgekosten bringt der Hausbau, Haus- oder Wohnungskauf mit sich?
Ist das Bauvorhaben abgeschlossen oder die Wohnung gekauft, fällt ab dem Folgejahr die Grundsteuer an. Diese wird von der Gemeinde vierteljährlich erhoben und eingezogen, auf Antrag auch jährlich. Sie bemisst sich nach dem Einheitswert des Grundstücks und dem daraus errechneten Steuermessbetrag. Je nach Objekt fallen Modernisierungskosten an sowie die laufenden Instandhaltungskosten. Eigenheimbesitzer sollten Rücklagen ansparen für laufende Kosten wie Gebäudeversicherung und Gewässerschadenhaftpflicht, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Strom- und etwaige Anlagenwartungskosten. Wohnungsinhaber werden von der Eigentümergemeinschaft monatlich mit Hausgeldzahlungen belegt. Diese beinhalten neben den Betriebskosten Instandhaltungs- und Investitionsrücklagen für die Hausgemeinschaft. Neue Eigentümergemeinschaften starten häufig ohne Rücklagen. Hier müssen Käufer mit Sonderumlagen für fällige Sanierungsarbeiten rechnen.
Wie kann man beim Hauskauf Nebenkosten sparen?
Erscheint die Maklerprovision unangemessen hoch? Dann kann diese juristisch überprüft und eventuell als sittenwidrig zurückgewiesen werden. Wer beim Bauträger oder der Wohnungsverwaltung kauft, kauft provisionsfrei, denn Verkäufer, die makeln, dürfen keine Courtage verlangen. Clever ist, wer sich beim Haus- oder Wohnungskauf loses Inventar wie die Einbauküche, die Sauna oder den Heizöltank gesondert ausweisen lässt. Dann sind diese Bestandteile nicht grunderwerbssteuerpflichtig. Die kostenpflichtige Eigentümerzustimmung kann der Käufer auf den Verkäufer abwälzen. Auch bei Versicherungen und Versorgungsverträgen, die nicht exklusiv sind, kann verglichen und gespart werden.