Ist im Grundbuch ein Wohnrecht eingetragen, zeigt sich, wie kompliziert der Kauf beziehungsweise der Verkauf einer Immobilie sein kann. Für den Berechtigten bedeutet das Wohnrecht, dass dieser bis zu seinem Lebensende mietfrei in der Immobilie wohnen kann. Zahlen muss dieser nur für die übliche Instandhaltung und die Nebenkosten. Der neue Eigentümer muss dagegen für außergewöhnliche Sanierungen und grundlegende Umbaumaßnahmen aufkommen.
Wohnrecht – Mietfreies Wohnen
Bei einem Hauskauf mit Wohnrecht sollte ein zusätzlicher Vertrag geschlossen werden, der alle Bedingungen und Rechte, mit denen das Wohnrecht verbunden ist, beinhaltet. Durch einen entsprechenden Grundbucheintrag wird gesichert, dass das Wohnreicht auch bei jedem Wechsel des Eigentümers bestehen bleibt. Das Wohnrecht basiert generell auf dem BGB Paragrafen 1093 des BGB.
Der neue Eigentümer hat aus rechtlicher Sicht bei einem Hauskauf mit Wohnrecht keinen festen Anspruch darauf, die Eigentumswohnung oder das Haus, in dem der Berechtige nach seinem Wohnrecht lebt, zu besichtigen. Mitaufgenommen werden dürfen in den entsprechenden Wohnbereich Pflegepersonal, Familienangehörige und nicht-eheliche Lebenspartner. Auch gegenüber diesen Mitbewohnern besteht für den Immobilieneigentümer kein Recht auf die Zahlung einer Miete. Im Zuge des Hauskaufs mit Wohnrecht muss das bestehende Wohnrecht stets durch den Käufer explizit akzeptiert werden.
Das Rückforderungsrecht bei eingetragenem Wohnrecht
Die detaillierte Ausgestaltung des Wohnrechtes kann unterschiedlich ausfallen. Generell muss dafür eine Vereinbarung zwischen dem neuen und dem ursprünglichen Immobilieneigentümer getroffen werden.
In diesem Rahmen ist auch die Vereinbarung eines Rückforderungsrechts möglich. Sinnvoll ist dies besonders dann, wenn dem neuen Eigentümer ein Insolvenzverfahren droht oder dessen Tod vor dem des ursprünglichen Eigentümers der Immobilie eintritt. Das Immobilieneigentum kann in einem solchen Fall wieder zurück überschrieben werden. Im Grundbuch wird dieses Rückforderungsrecht als Anspruch auf Rückübertragung vermerkt. In der Übertragungsvereinbarung wird dann formuliert, in welchen Fällen eine Rückübertragung möglich ist.
Kann das Wohnrecht gelöscht werden?
Das Wohnrecht kann, solange der Berechtigte noch lebt, nur mit seiner ausdrücklichen Zustimmung gelöscht werden. Das Wohnrecht endet, wenn im Vorfeld dafür eine zeitliche Frist definiert wurde oder bei dem Tod des Berechtigten.
Es ist auch möglich, dass das Wohnrecht an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist. Sind die Räumlichkeiten nicht mehr bewohnbar oder kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, kann dieses ebenfalls erlöschen. In allen anderen Fällen bleibt das Wohnrecht bestehen, also auch bei einem Hauskauf mit Wohnrecht, durch den der Eigentümer wechselt.
Der Wert des Wohnrechtes
Die Wohnung oder das Haus kann auch ohne die Zustimmung des Berechtigten ver- beziehungsweise gekauft werden. Allerdings fällt der Verkaufspreis bei einem Hauskauf mit Wohnrecht in der Regel wesentlich geringer aus, da der Wert des Wohnrechtes von diesem abgezogen wird.
Der Wert des Wohnrechtes setzt sich aus der Miete zusammen, welche durch das bestehende Wohnrecht dem Eigentümer der Immobilie entgeht. Es kann also als fiktive Miete verstanden werden, die sich zum Berechnungszeitpunkt auf die noch zu erwartende, durchschnittliche Lebenserwartung des Berechtigten bezieht.
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