Menschen, die eine Immobilie erben, erleben diese Situation in der Regel zum ersten Mal in ihrem Leben. So fragen sie sich natürlich, was nun eigentlich zu tun ist.
Schließlich existieren grundsätzlich zahlreiche Möglichkeiten, nachdem die Erbschaft einer Immobilie angenommen wird. Viele Erben spielen beispielsweise mit dem Gedanken, die Immobilien verkaufen zu wollen, daneben kann das geerbte Objekt jedoch selbstverständlich auch vermietet oder selbst genutzt werden.
Abhängig ist die Entscheidung dabei oft von der individuellen Lebenssituation der Erben.
Daneben sind jedoch auch einige rechtliche Faktoren zu berücksichtigen, denn es ist mit vielen Verpflichtungen verbunden, eine Erbschaft anzunehmen.
Ausschlagen oder Annahme des Erbes
Im ersten Schritt sollte grundsätzlich die eigene rechtliche Position im Hinblick auf die geerbte Immobilie beleuchtet werden. Durch das Testament oder einen Erbvertrag wird definiert, ob die Rolle eines Erbenden oder eines Vermächtnisnehmers eingenommen wird.
Falls es sich um ein Vermächtnis handelt, wird lediglich ein gewisser Vermögensgegenstand weitergegeben, wie etwa ein Grundstück. Eine rechtmäßige Nachfolge des Erblassers besteht jedoch nicht. Liegt allerdings tatsächlich ein Erbe vor, erhalten die Erben von dem Erblasser sein vollständiges Vermögen. So können nicht nur Vermögensgegenstände vererbt werden, sondern ebenfalls Verbindlichkeiten und Verpflichtungen, wie laufende Bürgschaften oder vorhandene Schulden.
Es ist daher ratsam, sich nach dem Erbe umgehend einen Überblick darüber zu verschaffen, wie sich die finanzielle Situation des Erblassers gestaltet, um durch das Erbe nicht eventuell die eigenen finanziellen Verhältnisse zu gefährden. Beantragt werden kann dafür eine sogenannte Nachlassverwaltung bei dem zuständigen Nachlassgericht.
Diejenigen, die ihre Erbschaft ausschlagen möchten, müssen dem Nachlassgericht darüber eine schriftliche Erklärung zukommen lassen. Zu beachten ist dabei eine sechswöchige Frist, die beginnt, sobald von dem Erbe erfahren wird. Verstreicht die Frist ohne die entsprechende schriftliche Ausschlagung, wird das Erbe automatisch als angenommen gewertet.
Was ist ein Erbschein?
Der Erbschein dient dazu, die Personen, die in diesem vermerkt sind, als rechtmäßige Erben zu definieren. Der Erbschein ist somit zwingend erforderlich, um selbst über eine geerbte Immobilie verfügen zu können. Die Beantragung des Erbscheins ist bei dem Amtsgericht des letzten Wohnsitzes des Erblassers möglich.
Der Erbschein kann von Alleinerben selbstständig beantragt werden, falls jedoch mehrere Erben vorhanden sind, ist die Anforderung eines gemeinschaftlichen Erbscheins oder eines Teilerbscheins nötig.
Mit dem Erbschein geht dann auch die Berechtigung einher, Einsicht in das Grundbuch der Immobilie zu nehmen. Falls in diesen Grundschulden, Dienstbarkeiten oder Hypotheken auftauchen, spielt dies bei der Entscheidung, ob das Erbe angenommen oder ausgeschlagen wird, oft eine große Rolle.
Änderung des Grundbucheintrages
Sollte eine Immobilie vererbt werden, ist es nötig, dass das Grundbuch berichtigt wird. Dafür müssen die Erben einen entsprechenden Antrag stellen. Bis diese Änderung erfolgt, gilt zumindest laut Grundbuch weiterhin der Verstorbene als rechtmäßiger Immobilienbesitzer, auch, wenn es sich bei den Erben durch die gesetzliche Erbfolge bereits offiziell um die neuen rechtmäßigen Besitzer handelt. Für die Berichtungen des Grundbuchs ist jedoch kein Notar nötig. Der Antrag auf die entsprechende Änderung erfolgt schriftlich bei dem zuständigen Amtsgericht.
Für die Änderung ist es nötig, einen Nachweis über die korrekte Erbfolge zu erbringen, was beispielsweise durch ein notariell beglaubigtes Testament, einen Erbvertrag oder den Erbschein möglich ist. Wird die Berichtigung des Grundbuchs innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des ehemaligen Besitzers durchgeführt, gehen mit dieser keine Kosten einher.
Geerbte Immobilie – Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung?
Wurde eine Immobilie geerbt, ist dann natürlich noch die Frage zu beantworten, ob diese vermietet, verkauft oder selbst genutzt werden soll.
Immobilienverkauf
Oft ist es am sinnvollsten, die geerbte Immobilie zu verkaufen, wenn keine Vermietung oder Eigennutzung in Frage kommt. Auch ein eventueller Streit unter den Erben kann durch einen Verkauf oft verhindert werden.
Aktuell gestaltet sich daneben auch die Situation auf dem Immobilienmarkt als überaus attraktiv für Verkäufer. Natürlich sollte ein Gutachter vorab den genauen Wert der Immobilie ermitteln.
Eigennutzung
Die Erben weisen jedoch in vielen Fällen eine emotionale Bindung zu der jeweiligen Immobilie auf, besonders, wenn diese den Eltern oder anderen nahestehenden Verwandten gehört hat. Der Erbe möchte das Haus dann oft selbst bewohnen.
Allerdings ist es in diesem Fall essentiell, den Gebäudezustand im Vorfeld genau unter die Lupe zu nehmen, um einschätzen zu können, ob vor einem Einzug kostenintensive Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten nötig werden. Wird diese Einschätzung nicht vorgenommen, besteht die Gefahr, dass durch die geerbte Immobilie schnell finanzielle Engpässe entstehen.
Sollte die Immobilie von einer Erbengemeinschaft geerbt werden, ist es möglich, eine Auszahlung der Miterben vorzunehmen, um die Immobilie im Anschluss alleine bewohnen zu können.
Vermietung
Zwar mag es im ersten Moment naheliegend erscheinen, allerdings gestaltet sich die Vermietung einer geerbten Immobilie nicht immer als ideal. Auf den einzelnen Mieter können anfallende Instandhaltungskosten schließlich bei einem Einfamilienhaus nicht umgelegt werden, außerdem zeigt sich die Eigenkapitalrendite bei einer Vermietung in vielen Fällen nicht unbedingt rentabel.
Lohnenswerter ist die Vermietung dagegen bei Mehrfamilienhäusern, da die anfallenden Kosten in diesem Fall durchaus auf die Mieterschaft umgelegt werden können.
Die Erbschaftsteuer
Erben müssen wissen, dass sie stets erbschaftssteuerpflichtig sind, wenn sie Vermögensgegenstände aufgrund eines Todesfalls erwerben. Im Bereich des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzes existieren dabei jedoch vorgegebenen Freibeträge, die sich nach dem jeweiligen Verwandtschaftsgrad und den unterschiedlichen Steuerklassen richten.
Durch diese Freibeträge reduzieren sich die Vermögenbeiträge, die letztendlich zu besteuern sind. Grundsätzlich muss das Finanzamt innerhalb einer Frist von drei Monaten nach dem Bekanntwerden über die Erbschaft in Kenntnis gesetzt werden.
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