Wird der Kauf eines Altbaus ins Auge gefasst, kommt es in hohem Maße darauf an, im Vorfeld eine gründliche Überprüfung des Objekts auf Baumängel durchzuführen.
Bei dem Kauf einer älteren Bestandsimmobilie, beispielsweise dem Erwerb von Immobilien in Brandenburg, ist es wichtig, vor der Unterschrift des Kaufvertrages einige Dinge zu prüfen. So lässt sich beispielsweise ein eventueller Sanierungsaufwand möglichst realistisch einschätzen.
Wie Baumängel erkannt werden können und welche Faktoren eine besonders große Rolle bei dem Kauf eines Altbaus spielen, erklärt der folgende Beitrag.
Vor dem Kauf: Baumängel identifizieren
In der Regel müssen einige Modernisierungsmaßnahmen einkalkuliert werden, wenn ein altes Haus erworben wird. Der Aufwand für Sanierungen kann sich dabei durchaus im Rahmen halten, in einigen Fällen fällt dieser jedoch auch überaus umfangreich aus. Um zu vermeiden, dadurch in eine Kostenfalle zu geraten, kommt es maßgeblich darauf an, mögliche Mängel und den Sanierungsbedarf im Vorfeld zu erkennen. Die Erfolgschancen gestalten sich schließlich gering, wenn Baumängel erst nach dem Kauf reklamiert werden.
Mängel an dem Objekt können sich grundsätzlich sowohl auf eine Bauausführung in mangelnder Qualität zurückführen lassen als auch auf eine falsche Instandhaltung und Nutzung der Immobilie. Sind Mängel bekannt, darf der Verkäufer diese dem Käufer generell nicht verschweigen. Allerdings gestaltet sich die Situation oft so, dass die Mängel dem Hausbesitzer gar nicht bekannt sind. Besonders häufig ist dies der Fall, wenn das Objekt nicht selbst bewohnt und beispielsweise lediglich geerbt wurde.
Wird ein gebrauchtes Haus gekauft, gilt die Regel „gekauft wie gesehen“. Haften muss der Verkäufer für Mängel, die zum Zeitpunkt der Übergabe bereits existiert haben, daher nicht – vorausgesetzt, die Mängel wurden durch ihn nicht vorsätzlich verschwiegen. Die Haftung liegt nur bei ihm, wenn ihm ein wissentliches Verschweigen nachgewiesen werden kann.
Die Besichtigung vor dem Kauf
In der Regel sind die Kaufinteressenten auf sich selbst gestellt, wenn sie die ersten Besichtigungen unternehmen. Wichtig ist dabei, den Fokus auf das Wesentliche zu legen. Das Objekt muss sich so zum Beispiel frei von der vorhandenen Innenausstattung vorgestellt werden.
Besonders ausschlaggebend ist der aktuelle Stand der vorhandenen Technik. So sind das Alter von Strom- und Wasserleitungen sowie der Heizung unbedingt zu erfragen. Auch Laien sind schließlich in der Lage, einzuschätzen, ob beispielsweise ausreichend Steckdosen in den Räumen vorhanden sind und diese dem modernen Standard entsprechen. Eine Erneuerung des Heizungs-, Sanitär- und Elektronetzes geht damit einher, dass die Immobilie zumindest teilweise in einen Rohbauzustand versetzt wird, wodurch viele Nerven, Zeit und Geld investiert werden müssen.
Die Prüfung durch einen Experten
So können im Zuge der Besichtigung bereits einige Fragen in Eigenregie geklärt werden, jedoch ist es wesentlich empfehlenswerter, auch von dem professionellen Blick eines Experten Gebrauch zu machen. Dieser weiß ganz genau, worauf zu achten ist.
Auch Symptome, die scheinbar harmlos wirken, wie seltsame Gerüche, feuchte Fensterrahmen oder abblätternder Putz, können durch ernsthafte Mängel auftreten, etwa durchnässte Dämmstoffe, Schimmel, defekte Rohre oder verrottete Außenabdichtungen.
Durch die Erstellung eines Sanierungs- und Wertgutachtens können die potenziellen neuen Besitzer des Altbaus erfahren, ob der aktuelle Preis für das Objekt tatsächlich gerechtfertigt ist und welche Kosten für Sanierungsarbeiten sie erwarten müssen.
Eine entsprechende Reaktion kann schließlich nur dann erfolgen, wenn die Schäden rechtzeitig entdeckt werden. Dann kann der Kauf des Hauses entweder ad acta gelegt oder der Kaufpreis neu verhandelt werden.
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