Schritt für Schritt Anleitung für den erfolgreichen Hausverkauf: Wie ist der Ablauf?

Jemand schreibt eine To-Do-Liste
Der Hauskauf-Prozess besteht aus vielen Einzelschritten. Abb.: StockSnap/pixabay.com

Sie sind im Besitz einer Immobilie und möchten diese verkaufen? Dann bekommen Sie von uns eine detaillierte Übersicht, was beim Hausverkauf zu beachten ist und welche Risiken entstehen können. Der Hausverkauf ist mit einem hohen Arbeits- und Zeitaufwand verbunden, weshalb Sie sich professionelle Hilfe bei einem Makler holen sollten. Dieser kümmert sich um den Großteil der auftretenden Arbeit und sorgt für einen reibungslosen Verkauf Ihrer Immobilie.

Kurz zusammengefasst lassen sich folgende Schritte ableiten:

  • Vereinbarung eines Termins mit dem Makler
  • Vorbereitung der für den Hausverkauf relevanten Dokumente
  • Feststellung des Immobilen Preises
  • Erstellung eines Exposés
  • Anfragen von potentiellen Käufern annehmen
  • Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen
  • Prüfung der Kaufkraft
  • Kaufvertrag beim Notar abschließen

Wann fallen Steuern beim Hausverkauf an und welche gibt es?

Sowohl bei Kauf als auch beim Verkauf eines Hauses fallen üblicherweise Nebenkosten an. So muss der Notar, der beauftragte Makler, die Erstellung eines Energieausweises und auftretende Steuern bezahlt werden. Diese Steuern treten in unterschiedlichen Fällen auf und müssen vor dem Verkauf geprüft werden, sodass der Gewinn durch diese nicht beträchtlich verringert wird.

  • Die Spekulationssteuer tritt dann in Kraft, wenn eine Immobilie in weniger als zehn Jahren nach dem Erwerb wiederverkauft wird.
  • Sowohl bei der Schenkung als auch bei einer vererbten Immobilie kann eine Steuerschuld für den Begünstigten entstehen.
  • Sollten Sie in einem größerem Umfang Häuser und andere Immobilien verkaufen, so unterstellt Ihnen das Finanzamt eine gewerbliche Absicht, weshalb Gewerbesteuern und Gewinnsteuern fällig werden.

Wer seine Immobilie ausschließlich selber genutzt hat oder das Haus im Jahr des Verkaufs zzgl. den 2 vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnungszwecken verwendet hat, muss keine Steuer zahlen (§ 23 EStG).

Was ist ein Energieausweis und wer erstellt diesen für den Hausverkauf?

Heutzutage benötigt jedes Haus das verkauft oder vermietet wird einen sogenannten Energieausweis und ist für alle Wohngebäude verpflichtend. Ausnahme hiervon ist nur die Immobilie, welche Sie selber zum Wohnen nutzen. Beim Verkauf müssen Sie den Energieausweis vorlegen, da ansonsten hohe Geldstrafen fällig werden.

Es gibt zwei Typen von Energieausweisen, welche für Sie als Verkäufer relevant sind. Der verbrauchsorientierte Energieausweis soll darstellen, wie viel Energie die Bewohner des Hauses oder der Wohnung in den letzten 3 Jahren verbraucht haben. Somit verändern sich die Angaben je nachdem wie sparsam die Bewohner mit dem Energieverbrauch waren. Der verbrauchsorientierte Energieausweis kostet zwischen 30 und 100 Euro.

Die zweite Variante ist der sogenannte bedarfsorientiere Energieausweis. Dieser ist im Vergleich umfassender, da er sich mit der Analyse der Bausubstanz und der Heizung beschäftigt. Somit kann ein Wert berechnet werden, welcher unabhängig vom Verhalten der Bewohner ist. Praktisch daran ist, dass man somit die Werte leicht mit anderen Immobilien vergleichen kann. Je nach Gebäude kann dieser Ausweis zwischen 150 bis 1000 Euro kosten.

Beide Ausweise sind 10 Jahre lang gültig und werden je nach Art von Energieversorgern oder Architekten/Ingenieuren/Heizungsbauern erstellt.

Welche Unterlagen benötigen Sie für Ihren Hausverkauf?

Der Hausverkauf ist mit vielen bürokratischen Vorgängen verbunden. Um diese alle korrekt ausführen zu können, benötigen Sie die hierfür erforderlichen Dokumente. So benötigen Sie als Hausverkäufer:

  • Grundbuchauszug
  • Grundriss
  • Energieausweis
  • Flurkarte
  • Baubeschreibung
  • Lageplan
  • Genehmigter Bebauungsplan
  • Grundsteuerbescheid
  • Urkunde der Baugenehmigung
  • Betriebskostenaufstellung
  • Preisliste aller Gegenstände die mit dem Hausverkauf in Verbindung stehen
  • Gebäudeversicherungsnachweis

Wie Sie sicherlich bemerkt haben ist das ein sehr aufwendiger Prozess, weshalb wir Ihnen empfehlen einen Makler einzuschalten, welcher sich um alle diese Unterlagen kümmert. Falls Sie dennoch den Hausverkauf alleine abwickeln möchten, erhalten Sie diese Unterlagen beim Grundbuchamt, Bauordnungsamt, Katasteramt und dem Liegenschaftsamt. Zudem empfehlen wir Ihnen ein Wertgutachten Ihrer Immobilie erstellen zu lassen, damit Sie den genauen Wert Ihres Hauses feststellen können.

Vorteile und Kosten eines Maklers für den Hausverkauf

Grundsätzlich setzt sich ein Makler mit Ihrer Immobilie auseinander die Sie verkaufen möchten und kümmert sich um die komplette Abwicklung. Dazu gehört die Beschaffung aller relevanten Unterlagen, Terminvergabe für Besichtigungen, Absprachen mit dem Notar, Prüfung der Käuferdaten (Liquiditätsprüfung etc.) oder auch die Werteermittlung Ihrer Immobilie. Zudem kennen sich regionale Makler sehr gut mit der Immobilienlage in Ihren jeweiligen Standorten aus. Somit lassen sich bessere Preise feststellen und potenzielle Kunden schneller erreichen. Für einen professionellen Hausverkauf in Frankfurt erfahren Sie bei diesem Immobilienmakler in Frankfurt mehr,

Für diesen Service nimmt sich der Makler einen prozentualen Anteil als Provision, welcher vom Umsatz nach dem Hausverkauf abgezogen wird. In Deutschland ist die Provision nicht gesetzlich festgeschrieben und kann dementsprechend frei verhandelt werden. Jedoch hat sich in den letzten Jahrzehnten ein Prozentsatz von bis zu 7,14 % des Verkaufspreises (bei 19% MwSt.) durchgesetzt. Für Sie als Verkäufer ist es wichtig zu wissen, dass seit der Neuregelung im Jahr 2020 die Maklerprovision 50/50 auf den Käufer und den Verkäufer verteilt werden.

Fazit: Der Hausverkauf ist typisch deutsch eine sehr bürokratische Angelegenheit und kann für Neueinsteiger überwältigend sein. Hierbei hilft einem ein kompetenter Makler, der sich um alle wichtigen Prozesse des Hausverkaufs kümmert. Dies ist zwar mit erhöhten Kosten aber auch mit einer effizienteren und schnelleren Abwicklung verbunden.

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