Neubau oder Renovierung – Was lohnt sich mehr?

Unabhängig davon, ob es sich um ein selbst erworbenes oder ein geerbtes Objekt handelt: Eine ältere Bestandsimmobilie zeigt sich für ihren neuen Besitzer nur selten umgehend als bezugsfertig.

Die Kosten für eine Sanierung können jedoch in vielen Fällen Überhand nehmen, denn sehr häufig fallen sie letztendlich wesentlich höher als ursprünglich angenommen aus. In einigen Fällen besteht somit die bessere Lösung darin, das Haus direkt abzureißen.

Zwar zeichnen sich alte Bestandsimmobilien oft durch einen einzigartigen Charme, der besonders durch eine Ausstattung durch hochwertige Möbel zusätzlich unterstrichen werden kann, jedoch können sie die modernen Anforderungen der heutigen Zeit kaum erfüllen. In der Regel lässt sich daher nicht darauf verzichten, sie einer Sanierung zu unterziehen. Von einigen Experten lässt sich jedoch immer wieder die Aussage vernehmen, dass die Sanierung eines alten Hauses stets einen großen finanziellen Verlust bedeutet.

Die Realität zeigt jedoch, dass es meistens tatsächlich günstiger ist, einen Umbau vorzunehmen, als eine bestehende Immobilie abzureißen und anschließend einen Neubau anzugehen. In diesem Zusammenhang gibt es allerdings auch Ausnahmen.

Bewertung der Immobilie

Geht es um die Überlegungen, eine Immobilie zu sanieren oder abzureißen, sollte sie im ersten Schritt einer professionellen Bewertung unterzogen werden. Bei dieser wird unter anderem geprüft, wie sich die technische Ausstattung, die Bausubstanz und das Tragwerk des Objekts gestalten.

Mit der Bewertung wird vornehmlich der Zweck verfolgt, herauszufinden, ob die Immobilie schwerwiegende Mängel aufweist oder sich grundsätzlich in einem technisch annehmbaren Zustand befindet. Daneben lässt sich so klären, ob die Wünsche des Bauherren hinsichtlich der architektonischen und energetischen Gestaltung erfüllt werden.

Kann oder möchte zum Beispiel nicht auf hohe Raumdecken oder einen Keller verzichtet werden und diesen Anforderungen wird die Immobilie nicht gerecht, besteht kaum eine Alternative zu einem Abriss des Hauses.

Einschätzung von Schäden

Eine Instandsetzung wird maßgeblich erschwert, wenn verdeckte, weitreichende Schäden im Tragwerk oder der Bausubstanz der Bestandsimmobilie vorliegen.

Bei Wohnhäusern finden sich in der Regel nur in seltenen Fällen Schäden in der Statik, wie etwa Korrosion, allerdings besteht ein weit verbreiteter Grund für einen Abriss in einer hohen Schadstoffbelastung. Auftreten kann diese unter anderem durch Holzschutzmittel wie PCP und Lindan oder Asbest.

Ist eine Entfernung dieser Schadstoffe nicht möglich, lässt sich ein Abriss kaum verhindern. Dagegen lassen sich jedoch auch Mängel ausmachen, die im ersten Moment wesentlicher erscheinen, als sie eigentlich sind.

Lässt sich an den Hauswänden beispielsweise aufsteigende Feuchtigkeit erkennen, stellt dies in der Regel lediglich ein optisches Problem dar. Die entsprechende Beseitigung zieht recht geringe Kosten nach sich.

Kalkulation der Sanierungskosten

Im Bereich einer energetischen Sanierung sind heutzutage strenge Regelungen zu berücksichtigen. Die Kosten für einen Umbau können so schnell unübersichtlich hoch werden – dies gilt insbesondere, wenn die Immobilie aus der Zeit zwischen den 50er- und den 70er-Jahren stammt. In diesen Zeiten fand die Planung von Immobilien schließlich noch ohne Rücksicht auf die mit ihr verbundenen Energiekosten statt.

Große Fensterfronten mit einer einfachen Verglasung, ineffiziente, alte Elektrospeicherheizungen und dünne Fassadenwände müssen im Zuge der Sanierung unbedingt erneuert werden – und dies bedeutet einen nicht zu vernachlässigenden Aufwand.

Handelt es sich um eine sogenannte Kaltdachkonstruktion bei der vorliegenden Immobilie, wird sich die Sanierung als besonders aufwendig gestalten. Stark verbreitet sind diese vor allem bei Bungalow-Bauten. Luft strömt unterhalb ihrer Abdichtung hindurch, weshalb lediglich das Anbringen einer neuen Dämmung an dieser Stelle nicht ausreicht. Es ist vielmehr nötig, die vorhandene Konstruktion des Daches abzureißen und diese im Anschluss vollkommen neu aufzubauen. Dieses aufwändige Vorgehen ist jedoch selbstverständlich mit entsprechend hohen Kosten verbunden.

Eine große Bedeutung geht allerdings nicht nur von den energetischen Eigenschaften einer Bestandsimmobilie aus, sondern ebenfalls von ihrer Architektur. Alte Grundrisse entsprechen heutzutage in vielen Fällen längst nicht mehr den modernen Bedürfnissen von Eigenheimbesitzern.

Die Kostengrenze für eine lohnenswerte Sanierung

Im Jahr 2011 wurde durch die Arbeitsgemeinschaft Zeitgemäßes Bauen eine Studie durchgeführt, die deutlich gemacht hat, dass der Abriss nur in sehr seltenen Fällen tatsächlich die lohnenswertere Alternative zu einer Renovierung beziehungsweise einer Sanierung darstellt.

In Deutschland ist es so lediglich bei circa zwölf Prozent der Zwei- und Einfamilienhäuser sinnvoll, diese abzureißen und im Anschluss neu aufzubauen. Eine Sanierung, welche die Vorgaben der EnEV erfüllt, würde sich demnach in allen anderen Fällen als wirtschaftlicher zeigen. Dennoch ist nicht zu vernachlässigen, dass dies noch immer für rund 1,8 Millionen Immobilien in Deutschland bedeutet, dass sie abgerissen werden sollten.

Eine pauschale Kostengrenze, um die Entscheidung zwischen Renovierung und Neubau zu fällen, lässt sich allerdings nur sehr schwer definieren. Dennoch lässt sich ein gewisser Richtwert festhalten. Sollten die Kosten für einen Umbau mindestens 75 Prozent der Kosten für einen Neubau ausmachen, handelt es sich bei einem Abriss um die sinnvollere Alternative.

Die höheren Ausgaben für eine neue Immobilie werden somit vor allem durch zwei Argumente gerechtfertigt. Diese bestehen darin, dass eine vollständige energetische Aufrüstung bei alten Bestandsimmobilien nicht immer möglich ist, womit ein großer finanzieller Nachteil einhergehen würde – der Wert von Immobilien, die sich aus einer energetischen Perspektive mangelhaft zeigen, sinkt immens schnell.

Darüber hinaus geht mit dem Neubau der nicht zu vernachlässigende Vorteil einher, dass dieser dann ganz nach den individuellen Bedürfnissen und Wünschen des Bauherren gestaltet werden kann. Anders als bei der Übernahme eines Altbaus sind dann keinerlei Kompromisse nötig.