Was gilt es beim Kauf eines alten Kottens (Bauernhaus) zu beachten?

Ein Kotten inmitten der Natur mit grünen Wiesen drum herum
Die zumeist idyllische Lage außerhalb von Ortschaften zeichnen klassische Kotten aus. Foto: 12019/pixabay.com

Das Leben auf dem Land wird für Menschen aller Generationen immer attraktiver. Zurück aufs Land wollen nicht nur Naturverbunde Paare, sondern auch für junge Familien oder Rentner sind Immobilien im Landhausstil eine attraktive Anschaffung. Ein altes Bauernhaus, wie die urigen Cottages in England oder Irland sind auch hierzulande ein Traum, den sich so mancher mit der eigenen Immobilie erfüllen möchte. Aber worauf muss man achten, bevor man sich ein solches Kotten anschafft?

Was ist ein Kotten eigentlich?
Kate oder Kotten war die Bezeichnung eines einzelnen einfachen Wohnhauses oder einer einzelnen Werkstatt in oder abseits der dörflichen Gemeinschaft. Meistens waren sie von Köttern bewohnt, deren Wohnrecht eine Form des Deputatlohns darstellte. Quelle: Wikipedia

Das Alter beachten

Ein uriges Landhaus, dass im Laufe der Jahre seinen ganz eigenen Charme entwickelt hat, entfacht oft das Herzblut vieler Interessenten. Dabei fragen sich nicht wenige potentielle Käufer, wann ein Haus eigentlich als alt betitelt werden kann. Immobilienmakler, die tagtäglich mit der Materie zu tun haben, nennen eine Immobilie erst dann alt, wenn diese bereits vor mehr als 50 Jahren erbaut wurde. Nicht nur der Stil sind bei der Begutachtung maßgebend, sondern das Alter des Hauses kann Aufschlüsse über mögliche Mängel ergeben. Es ist also daher ganz entscheidend, das genaue Alter des Hauses zu kennen und dieses nach speziellen Gesichtspunkten zu betrachten.

Die Lage spielt eine entscheidende Rolle

Raus aufs Land, weg von den viel zu kleinen Wohnungen in der Innenstadt. Fernab von Stau und Großstadtdschungel vermuten viele interessierte Käufer ein glückliches und zufriedenes Leben. Doch nicht immer kann das Cottage auf dem Land eine Vereinfachung des Lebens bedeuten. Zwar bieten geräumige Bauernhöfe ausreichend Platz für Hobbies wie Oldtimer-Traktoren, aber wenn der Weg zum nächsten Arzt eine lange Fahrtzeit in Anspruch nimmt, kann dies für so manchen potentiellen Hauskäufer ein negatives Kriterium sein.

Das Leben auf dem Land bedeutet in manchen Fällen keine Entschleunigung, wenn der Weg der Kinder zur Schule eine lange Busfahrt bedeutet. Auch wenn der Traum vom eigenen Bauernhof schon so lange in den Köpfen schwebt, die Lage des Hofes darf nicht außer Betracht gelassen werden. Die Frage nach Kindergartenplätzen oder Zugang zu Bildungseinrichtungen, bei älteren Menschen die Möglichkeit der schnellen medizinischen Versorgung, muss vor dem möglichen Hauskauf unbedingt bedacht werden.

Wie soll der Bauernhof genutzt werden?

Wenn man sich heute entscheidet, einen alten Bauernhof kaufen zu wollen, steht nicht unbedingt die Liebe zur Landwirtschaftlichen Nutzung im Vordergrund. Viele wollen den alten Bauernhof zu einem reinen Wohnhaus umbauen, dass noch den urigen Charme eines Landhauses widerspiegelt. Manche nutzen die Fläche eines geräumigen Cottages auf dem Land um Touristen und Besucher darin in einem Bed & Breakfast nach britischem Vorbild anbieten zu können. Wieder andere benötigen die Räume um ausreichend Platz für Hobbies zu haben.

Wie auch die ganz individuellen Vorstellungen von einem Traumhaus sind, wer sich der Aufgabe annimmt, ein Bauernhaus zu übernehmen, sollte die gewonnenen Räume auch sinnvoll nutzen. Es kostet Zeit und Geld die Räume zu pflegen, werden diese unbenutzt verbleiben, lohnt sich die oft hohe Investition für den Kauf des Cottages oft nicht.

Finanzierung im Blick halten

Mit dem Kauf eines alten Bauernhofes ist es nicht getan. Gerade wenn alte Ställe, Wiesen oder der Dachboden vom Vormieter aus den unterschiedlichsten Gründen lange nicht in Benutzung waren, kann es für den neuen Hausbesitzer eine kostspielige Angelegenheit werden, diese Räume wieder zu restaurieren. Daher sollte man schon vor dem Kauf des Bauernhofes darüber nachdenken, welche Kosten in Zukunft auf den Hofbesitzer zukommen könnten und wie diese gestemmt werden können. Nicht nur die Kosten für den Notar, der den Hauskauf besiegelt, auch Grundsteuer, Abwasserkosten und Kosten für Müllentsorgung sind finanzielle Posten, die gerade bei einer großen Immobilie wie einem Bauernhof in großer Höhe anfallen.

Mängel erkennen

Eine Selbstverständlichkeit sollte es sein, dass mögliche Käufer vor dem Kauf einer Immobilie das Haus auf Mängel begutachten. Da nur die wenigsten Interessenten fachmännisches Wissen über den Zustand von Immobilien haben, lohnt sich der Einsatz eines unabhängigen Fachmanns, der die Immobilie beurteilen kann. Besonders bei Häusern mit landwirtschaftlicher Nutzung können im Laufe der Jahre Schäden durch Feuchtigkeit entstanden sein, die einen Abriss unvermeidlich machen. Ob alte Ställe, Garagen für landwirtschaftliche Maschinen oder die alte urige Stube noch in ordentlichen Zustand sind oder ob eine Renovierung und Restaurierung unvermeidbar sind, kann der Fachmann feststellen. Wer die alte Bauernstube erhalten möchte und schwerwiegende Mängel alleine nicht erkennt, kann ohne fachkundige Beratung später großen Enttäuschungen ausgesetzt sein.

Wie kann das Cottage modernisiert werden?

Ein altes Bauernhaus hat seinen ganz eigenen Charme, der manchen potentiellen Käufer ganz besonders anspricht. Um den Lebensstandard aber halten zu können, müssen die meisten alten Bauernhöfe vor dem Einzug modernisiert werden. Wichtig ist, dass alle Räume des Cottages beheizbar sind, damit die Familie auch in kalten Tagen ein wohliges Gefühl der Wärme spüren kann. Nicht immer sind urige Bauernhöfe nach Vorgaben der Baurichtlinien gebaut wurden, besonders wenn das Bauernhaus schon einige Jahre hinter sich hat. Auch die Möglichkeiten zum Einsatz von Elektroleitungen müssen vor dem Kauf eines Bauernhofes genau beachtet werden. Durch bauliche Maßnahmen können alte oder fehlende Leitungen ersetzt werden.

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