Die besonders in Großstädten immer höher werdenden Mieten sind einer der häufigsten Gründe, warum sich Menschen heutzutage vermehrt zum Kauf eines Eigenheims entscheiden – zumal die Bauzinsen günstig sind wie nie. Bislang galt stets die Faustregel, mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen, um das finanzielle Risiko zu minimieren. Heute jedoch wird die Vollfinanzierung, wie sie in anderen Ländern wie den USA schon lange gängig ist, immer häufiger gewählt.
Sprich: Man kauft oder baut ein Haus ohne Eigenkapital und leiht sich alles von der Bank. Welche Chancen und Risiken sich hinter einer Vollfinanzierung verbergen, stellen wir Ihnen hier vor.
Der Hauskauf ohne Eigenkapital – ist das wirklich so sinnvoll?
Entdeckt man ein wahres Schnäppchen auf dem Immobilienmarkt, bei dem man sofort zuschlagen möchte, scheitert es häufig am nicht vorhandenen Eigenkapital. Grundsätzlich ist ein Immobilienerwerb auch ohne Eigenkapital möglich: Die Banken gewähren bis zu 120 % des Kaufpreises, so dass der Kunde sowohl den Kauf als auch weitere Nebenkosten sicher bezahlen kann. Zu Letzteren zählen unter anderem Provisionen für Makler, Gebühren für den Notar oder auch die Grunderwerbssteuer.
Für den Käufer ergibt sich darüber hinaus der Vorteil, dass er seine Immobilie umgehend nutzen kann und nicht erst warten muss, bis er über genügend Rücklagen für den Kauf verfügt. Darüber hinaus stellt auch der derzeit sehr niedrige Zinssatz einen hohen Kaufanreiz dar.
So verlockend und praktisch diese Vorgehensweise zunächst erscheinen mag, so hoch ist auch das Risiko, wenn dabei einige Details berücksichtigt werden. Erst einmal ist es wichtig, sich darüber im Klaren zu sein, dass nicht jeder Kaufinteressent eine Vollfinanzierung von seiner Bank gewährt bekommt. Möchte man völlig ohne Eigenkapital ein Haus erwerben, verlangt jedes seriöse Kreditinstitut andere Sicherheiten sowie ein festes Einkommen. Den Kredit erhalten Antragsteller meist nur dann, wenn die Bank davon überzeugt ist, dass er problemlos zurückgezahlt werden kann. Im Durchschnitt liegt die Tilgungsrate für ein Darlehen bei 2 %. Man sollte also ein gutes Einkommen und im besten Fall noch weitere Sicherheiten vorweisen können.
Weitere mögliche Sicherheiten für den Hauskauf
Kann man bei einer Kreditanfrage bei der Bank kein Eigenkapital vorweisen, müssen andere Sicherheiten zur Verfügung gestellt werden, um überhaupt die Chance auf ein Darlehen zu haben. Dies können beispielsweise auch Vermögenswerte sein, über die man bisher noch nicht verfügen könnte. Beispiele sind Rückkaufswerte von Versicherungen, Sparbriefe, weitere Immobilien oder auch Bausparverträge. Auch Fonds, Aktien und Anleihen stellen Sicherheiten dar und werden von der Bank gerne akzeptiert.
Was genau verlangt wird, um einen Kredit zu erhalten, muss jedoch individuell mit der Bank geklärt werden. Suchen Sie also zuerst das Gespräch mit einem Bankberater, um sich umfassend beraten zu lassen.
Hauskauf ohne Eigenkapital – welche Vor- und Nachteile bietet er?
Der große Vorteil eines Immobilienerwerbs ohne Eigenkapital ist natürlich, durch einen Kredit von der Bank sofort liquide zu sein und nicht warten zu müssen. Das ist gerade dann praktisch, wenn ein Angebot nur für kurze Zeit verfügbar ist und man sofort zugreifen möchte oder wenn der Zinssatz ein sehr niedriges Niveau erreicht.
Nicht vergessen werden darf dennoch, dass jeder Hauskauf auch finanzielle Risiken mit sich bringt – vor allem dann, wenn man keinerlei Eigenkapital mitbringt. Durch ein größeres Kreditvolumen steigen auch die darauf anfallenden Zinsen, wodurch sich der gesamte Kaufpreis noch einmal deutlich erhöhen kann. Auch die Tilgungsdauer und die Ratenhöhe steigen. Weiterhin geht die Bank ein höheres Risiko ein, weswegen sie für gewöhnlich höhere Zinsen verlangen wird als bei jemandem, der bereits einen Teil selbst anzahlen kann.
Ein Aspekt, der ebenfalls unbedingt berücksichtigt werden muss, ist, dass ein fremdfinanziertes Haus zu viel schlechteren Kreditkonditionen kaufbar ist. Wer dennoch einen Immobilienkauf ganz ohne Eigenkapital anstrebt, sollte sich ehrlich die Frage stellen, wie viel er sich tatsächlich leisten kann und wo das finanzielle Oberlimit liegt. Eine höhere Zinsbelastung kann sich sehr zum Nachteil für das eigene Budget auswirken und so manchem schwierige Engpässe bescheren. Lassen Sie sich deshalb im Vorfeld unbedingt beraten!
Fazit: Haus kaufen auf Kredit bringt viele Risiken mit sich
Abschließend bleibt zu sagen, dass das Haus kaufen auf Kredit ganz ohne Eigenkapital ein risikoreiches Unterfangen ist, das wohl überlegt sein sollte. Denn ein solches Projekt ist eine enorme Investition – für viele Menschen sogar die größte im Leben. Diese Risiken dürfen nicht unterschätzt werden, denn sie können im schlimmsten Fall sogar die gesamte Existenz bedrohen. Es ist daher immer besser, zumindest einen Teil des Kaufpreises anzahlen zu können – die alte Faustregel mit 20 % ist somit noch immer eine gute Richtlinie.
Nur, wenn man sich absolut sicher ist, dass die Kreditraten in den kommenden Jahren problemlos abbezahlt werden können, lässt sich ein Hauskauf auch ganz ohne Eigenkapital durchführen. Nehmen Sie sich außerdem die Zeit, um im Vorfeld einen Vergleich verschiedener Kreditangebote durchzuführen: Die Zinsen sind nicht überall gleich und jede Bank macht ihren Kunden individuelle Angebote. Mit einer guten Planung und einem abgesicherten Finanzplan kann der große Wunsch vom Eigenheim dann letzten Endes auch erfüllt werden.
Ich möchte ein Haus bauen, statt zu kaufen, da es wahrscheinlich noch etwas günstiger sein wird. Doch auch in diesem Fall benötige ich eine Art Wohnbauförderung für den Hausbau, mangels Eigenkapital. Da ich aber auch plane ein energieeffizientes Haus zu bauen, habe ich gehört, dass ich v.a. deswegen eine Zuschuss kriegen könnte.